Les Français aiment investir dans la pierre et sont déjà un million à posséder des parts de SCPI selon une étude MeilleureSCPI.com de 2019. L’investissement immobilier professionnel a le vent en poupe. Il représente une opportunité unique de diversifier votre patrimoine et d’augmenter votre épargne. Mais quelle est la différence entre une SCPI France et une SCPI Europe ? EP Patrimoine, gestionnaire de patrimoine dans le Gard, vous explique leurs particularités afin de déterminer celle qui est la plus avantageuse pour vous.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. On parle aussi de pierre-papier. La SCPI consiste à acheter des parts dans des biens immobiliers professionnels afin de vous constituer un patrimoine immobilier en générant des revenus complémentaires réguliers.

Investir dans une SCPI se fait sur le long terme et présente de nombreux avantages :

  • Aucune contrainte de gestion locative puisque tout est géré par une société de gestion
  • Mutualisation des risques locatifs avec les autres investisseurs
  • Accessibilité à partir de centaines ou milliers d’euros
  • Très bon taux de rendement (4,53 % en moyenne en 2022 selon l’ASPIM, Association française des sociétés de placement immobilier)
  • Investissement encadré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)
  • Risque de perte en capital limité

Pour plus de détails sur ce qu’est une SCPI, nous vous invitons à lire notre article « Investir dans une SCPI, une alternative à l’immobilier classique ».

Situation géographique des SCPI

Les SCPI France sont situées exclusivement en France. Au 31/12/2022, on en comptait 215, qu’il s’agisse de SCPI de rendement, SCPI de plus-value ou SCPI fiscales.

Les SCPI Europe sont des SCPI de rendement dont la quasi-totalité du parc immobilier est situé dans les pays de la zone euro, principalement en Allemagne, et à l’exclusion de la France. Il en existe une vingtaine.

La fiscalité des SCPI françaises

Les revenus locatifs des SCPI France sont imposés comme des loyers et sont donc soumis à deux taxes :

  • le Taux Marginal d’Imposition, appelé TMI (11 %, 30 %, 41 %, 45 % selon foyer fiscal)
  • les prélèvements sociaux de 17,2 %

Prenons un exemple concret : Un investisseur reçoit 10 000 € de revenus locatifs sur une année avec une SCPI basée en France. Il est soumis à un TMI de 30 %.

Calcul de son TMI : 10 000 € x 30 % = 3 000 €

Calcul de ses prélèvement sociaux : 10 000 € x 17,2 % = 1 720 €

Total de son imposition : 3 000 € + 1 720 € = 4 720 €

Calcul de son loyer net : 10 000 € – 4 720 € = 5 280 €

Pour un revenu de 10 000 € locatif, l’investisseur touchera un loyer net de 5 280 € après imposition.

La fiscalité d’une SCPI française ne semble pas très avantageuse à moins que votre TMI soit faible (11 %) et que le taux de rendement soit élevé comme ce peut être le cas selon les SCPI. A noter également que les bénéfices d’une SCPI française fluctuent selon la conjoncture et les évolutions du marché immobilier français.

Enfin, si vous souhaitez investir en SCPI à crédit, votre banque vous prêtera plus facilement l’argent si la SCPI se trouve en France.

La fiscalité des SCPI européennes

Il n’y a pas de prélèvements sociaux. C’est la fiscalité du pays d’origine qui s’applique. Le revenu locatif d’une SCPI Europe est soumis au Taux Marginal d’Imposition (11 %, 30 %, 41 %, 45 % selon foyer fiscal) et il faut déduire le taux moyen de l’impôt sur le revenu.

Les SCPI Europe bénéficient de conventions fiscales entre la France et les pays européens pour éviter une double imposition des investisseurs, à la fois en France et dans le pays étranger. Elles proposent donc une fiscalité plus avantageuse.

Prenons un exemple concret : Un investisseur reçoit 10 000 € de revenus locatifs sur une année avec une SCPI en Europe. Il est soumis à un TMI de 30 % et a un taux d’imposition de 17 %.

Calcul de son taux moyen d’imposition : TMI 30 % – taux d’imposition 17 % = 13 %

Calcul de son imposition : 10 000 x 13 % = 1 300 €

Calcul de son loyer net : 10 000 € – 1 300 € = 8 700 €

Pour un revenu de 10 000 € locatif, l’investisseur touchera un loyer net de 8 700 € après imposition.

Avec une imposition plus faible, les SCPI Europe permettent des revenus nets plus importants. Investir dans une SCPI en Europe peut également être une alternative intéressante en cas de ralentissement des rendements sur le marché français.

Choisir d’investir dans une SCPI en France ou en Europe est donc une question de choix, d’objectifs personnels et dépend principalement de votre profil investisseur. Nous vous recommandons de consulter un conseiller en gestion de patrimoine qui analysera le marché des SCPI afin de déterminer la meilleure stratégie d’investissement pour vous. EP Patrimoine, agence spécialisée en courtage et gestion de patrimoine, située à Bagnols-sur-Cèze dans le Gard, vous accompagne dans tous vos projets d’investissement.

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